Provimento 65 do CNJ: usucapião extrajudicial hoje

O que é o Provimento 65 do CNJ e o que vale hoje

O Provimento 65 do CNJ, de 14 de dezembro de 2017, da Corregedoria Nacional de Justiça, estabeleceu as diretrizes da usucapião extrajudicial nos serviços notariais e de registro de imóveis. Ele não é mais o texto que vale: o Código Nacional de Normas (Provimento 149/2023) o revogou, no art. 556, XIX, e levou o procedimento para os arts. 398 a 422. Quem procura o "provimento da usucapião extrajudicial" para aplicar hoje deve ler o Código Nacional de Normas; o Provimento 65 serve para entender de onde a regra veio.

Em resumo:

• Situação do Provimento 65: revogado pelo Código Nacional de Normas (art. 556, XIX). No portal do CNJ constam as alterações do Provimento 121/2021 e a revogação pelo Provimento 149/2023.
• Onde está a regra hoje: Livro III (Do Registro de Imóveis), Título único, Capítulo I (Do Procedimento de Usucapião), arts. 398 a 422 do Código Nacional de Normas.
• Base legal: o próprio Código Nacional de Normas diz que a Seção trata do procedimento "nos termos do art. 216-A da LRP", a Lei de Registros Públicos, Lei 6.015/1973 (art. 398).
• Onde corre o pedido: no ofício de registro de imóveis da circunscrição do imóvel, ou da maior parte dele, com o requerente representado por advogado ou defensor público (art. 399).

Passo a passo do pedido no registro de imóveis

O roteiro abaixo segue os artigos do Código Nacional de Normas, na ordem em que o pedido anda.

1. Escolha a via. Sem prejuízo da via judicial, o interessado opta pela extrajudicial; se já existe ação em curso, pode pedir a suspensão por 30 dias ou desistir da via judicial, e as provas produzidas lá podem ser aproveitadas (art. 399, §§ 2º e 3º). Bem público não pode ser usucapido por essa via (art. 399, § 4º).
2. Lavre a ata notarial. É feita pelo tabelião de notas do município do imóvel, ou da maior parte dele, que pode ir ao local fazer diligências. A ata pode reunir imagens, documentos, gravações e depoimento de testemunhas, e não pode se basear só em declarações do requerente (art. 402, caput e §§ 1º e 2º). O tabelião avisa que a ata não confirma nem estabelece propriedade: serve só para instruir o pedido (art. 402, § 3º). Os fatos podem vir em mais de uma ata ou em escrituras declaratórias, lavradas por tabeliães diferentes (art. 401, § 7º).
3. Providencie planta e memorial descritivo. Assinados por profissional habilitado, com prova de ART ou RRT, e pelos titulares de direitos registrados na matrícula do imóvel, pelos confinantes ou pelos ocupantes. As assinaturas na planta e no memorial exigem reconhecimento de firma (art. 401, II e § 6º). A planta e o memorial são dispensados para unidade de condomínio edilício ou de loteamento regularmente instituído, bastando a descrição da matrícula (art. 401, § 5º).
4. Reúna os demais documentos. Justo título ou outros documentos que mostrem origem, continuidade, cadeia possessória e tempo de posse; certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Federal do local do imóvel, expedidas nos últimos 30 dias, em nome do requerente, do proprietário e dos demais possuidores somados; mandato com poderes especiais ao advogado, outorgado pelo requerente e por seu cônjuge ou companheiro; certidão que mostre se o imóvel é urbano ou rural, expedida até 30 dias antes; e descrição georreferenciada nos casos da Lei 10.267/2001 (art. 401, III a VIII). Os documentos vão em original, e o advogado pode declarar autênticas as cópias, sob sua responsabilidade (art. 401, §§ 1º e 3º).
5. Protocole o requerimento. Ele indica a modalidade de usucapião e sua base legal, a origem e as características da posse, os possuidores anteriores cujo tempo foi somado, a matrícula e o valor atribuído ao imóvel (art. 400). O valor declarado é o venal do último lançamento do IPTU ou do ITR ou, se não houver, o de mercado aproximado (art. 401, § 8º). O oficial autua o pedido e a prenotação fica prorrogada até o acolhimento ou a rejeição (art. 406).
6. Colha a anuência dos confrontantes e titulares. Quem não assinou a planta e não deu anuência por documento próprio é notificado pelo oficial de registro de imóveis, ou pelo de títulos e documentos, e tem 15 dias para se manifestar; o silêncio conta como concordância, e a notificação precisa dizer isso (art. 407, caput e § 5º). Se o notificando estiver em lugar incerto, a notificação sai por edital, duas vezes, em jornal local, por 15 dias cada (art. 408).
7. Cientifique o Poder Público. Com o pedido regular, o oficial dá ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal ou ao Município, que têm 15 dias para se manifestar. A inércia não trava o procedimento, mas qualquer ressalva ou oposição encerra a via extrajudicial e manda o pedido ao juízo (art. 412).
8. Publique o edital. O oficial expede o edital para ciência de terceiros, publicado pelo requerente e às expensas dele, com prazo de 15 dias para manifestação (art. 413). O edital pode ser eletrônico, se o tribunal local regulamentou (art. 413, § 4º).
9. Aguarde a decisão. Em ordem a documentação e sem impugnação, o oficial emite nota fundamentada de deferimento e registra a usucapião (art. 419). Persistindo dúvida, ele pode pedir diligências ou justificação administrativa (art. 414, § 1º); se ainda assim a dúvida ficar, rejeita o pedido por nota de devolução fundamentada, e a rejeição não impede a ação judicial (art. 414, §§ 2º e 3º). O requerente tem 15 dias para impugnar a rejeição (art. 414, § 5º).
10. Impugnação. Havendo impugnação, o oficial tenta conciliação ou mediação; se não houver acordo, lavra relatório circunstanciado e entrega os autos ao requerente, que pode adequar a petição ao procedimento judicial (art. 415).

Prazos e números que o pedido envolve

Tudo o que corre em dias, no Código Nacional de Normas:

• 30 dias: validade das certidões dos distribuidores e da certidão urbana ou rural (art. 401, IV e VIII), e suspensão que se pode pedir da ação judicial (art. 399, § 2º).
• 15 dias: manifestação do notificado (art. 407), do Poder Público (art. 412), de terceiros após o edital (art. 413) e impugnação da rejeição (art. 414, § 5º).
• Duas publicações de 15 dias: edital para notificando em lugar incerto (art. 408).

O que mudou desde 2017

Em 2017 o procedimento estava em um ato próprio; hoje as regras estão no Código Nacional de Normas, e alguns pontos pedem atenção a quem ainda trabalha com o roteiro de 2017:

• Outro número de artigo. O que era o "art. 4º" do Provimento 65 é hoje o art. 401, e a ata notarial, antes no art. 5º, está no art. 402. Citação com o número antigo aponta para norma revogada.
• Documentos do art. 401. O rol atual traz certidões das Justiças Estadual e Federal, a certidão urbana ou rural, a descrição georreferenciada quando a lei exige e o mandato com poderes especiais. A exigência de mandato com poderes especiais foi acrescentada ao Provimento 65 pelo Provimento 121/2021, sobre a procuração na usucapião.
• Consentimento sem notificação. Quando o requerente apresenta justo título (compromisso de compra e venda, cessão de direitos, escritura de cessão de direitos hereditários e outros), com prova de quitação e certidão do distribuidor cível, o consentimento é considerado dado e a notificação é dispensada (art. 410). O oficial confere esses documentos e emite nota fundamentada.
• Imóvel matriculado com descrição precisa. Se a descrição da matrícula for idêntica à da área pedida, a intimação dos confrontantes é dispensada e o registro vai na matrícula existente (art. 407, § 10).
• Imóvel rural. O registro só sai depois do recibo do CAR, do CCIR quitado e da certificação do Incra de que o polígono não se sobrepõe a outro (art. 416).
• Ônus e gravames. Ônus real na matrícula não impede a usucapião, mas o reconhecimento não extingue gravames e restrições; o requerente pede o cancelamento à autoridade que emitiu a ordem (arts. 411 e 418).
• Sem ITBI. O oficial não exige ITBI para registrar, porque a aquisição é originária (art. 421).

A base legal continua sendo o art. 216-A da Lei de Registros Públicos. Se o seu Estado tem norma complementar, como o edital eletrônico previsto no art. 413, § 4º, ela vale junto. Para a visão geral da codificação, veja o Provimento 149/2023, que instituiu o Código Nacional de Normas.

O que o titular lança no livro-caixa

Para o titular do cartório, o pedido de usucapião vira lançamento em dois lugares. O livro-caixa funciona em regime de caixa: a receita é o que entrou no mês e a despesa é o que foi pago no mês.

• Titular de notas: o emolumento da ata notarial é receita da serventia, lançado pelo valor bruto no mês em que foi recebido.
• Titular de registro de imóveis: o emolumento dos atos do procedimento, como o registro e a abertura de matrícula (art. 417), é receita no mês em que foi recebido. Os valores seguem a tabela de emolumentos do seu Estado.
• Repasses: a parcela que vai a fundos, selos e ISS é despesa no mês em que for paga, e não no mês do ato.
• O que não é do cartório: o edital é publicado às expensas do requerente (art. 413), e as despesas da notificação feita por outro cartório são adiantadas por ele (art. 407, § 2º). Esses gastos não entram como despesa da serventia. O ITBI também não: o registro da usucapião não o exige (art. 421).

O guia de emolumentos do cartório explica as regras de lançamento, e o livro-caixa do cartório mostra o passo a passo completo.

Onde conferir o texto oficial

O Provimento 65 consta como revogado no portal do CNJ, em atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/2527. A regra em vigor está no texto compilado do Código Nacional de Normas, em atos.cnj.jus.br/atos/detalhar/5243, arts. 398 a 422. Como o Código é alterado com frequência, confira sempre o texto compilado. Outros atos do período estão no acervo de provimentos. Para dúvida sobre procedimento local, a corregedoria do seu estado é quem responde.

Perguntas frequentes

O Provimento 65 do CNJ ainda vale?

Não. Foi revogado pelo Código Nacional de Normas (Provimento 149/2023, art. 556, XIX), que levou o procedimento da usucapião extrajudicial para os arts. 398 a 422.

Quais são os passos da usucapião extrajudicial no cartório?

O pedido é feito por advogado ou defensor público no registro de imóveis do local do imóvel, com ata notarial, planta e memorial descritivo, justo título, certidões e mandato. Depois vêm a anuência ou a notificação de titulares e confrontantes em 15 dias, a ciência ao Poder Público e o edital, até a nota de deferimento e o registro (arts. 399 a 419).

Quanto tempo leva e quem paga os custos?

O Código Nacional de Normas fixa prazos de 15 dias para cada manifestação, mas não um prazo total para o fim do procedimento. Ficam por conta do requerente o edital e as despesas da notificação feita por outro cartório (arts. 407, § 2º, e 413); os emolumentos da ata notarial e do registro seguem a tabela do Estado.