Provimento 169/2024: registro de incorporação não se confunde com instituição de condomínio edilício

O Provimento 169/2024 acrescenta ao Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento 149/2023) um artigo que distingue o registro da incorporação imobiliária, com o condomínio especial sobre frações ideais, do registro da instituição e especificação do condomínio edilício.

Dois atos diferentes, duas finalidades

O novo artigo 440-AN estabelece que "o registro único da incorporação e da instituição do condomínio especial sobre frações ideais não se confunde com o registro da instituição e da especificação do condomínio edilício".

Na prática: a incorporação imobiliária (instituída pela Lei 4.591/1964) permite vender unidades ainda na planta, antes de a obra estar pronta, e cria o condomínio especial sobre frações ideais. Trata-se de uma forma de propriedade compartilhada da área em construção. A instituição do condomínio edilício, por sua vez, acontece quando o prédio está pronto e cada unidade autônoma (apartamento, loja, vaga) ganha matrícula própria.

São dois registros: o da incorporação (que pode ocorrer no início da obra) e o da instituição do condomínio edilício (que individualiza as unidades prontas). O ato de incorporação não transforma a propriedade em condomínio edilício automaticamente. É preciso um segundo registro específico para isso.

O que muda no cartório de registro de imóveis

Quem atua no registro de imóveis passa a ter fundamento expresso no Código Nacional de Normas para recusar a pretensão de quem quer usar o registro da incorporação como se fosse o da instituição do condomínio. A norma dá clareza a um ponto que gerava dúvida em comarcas onde a prática local tratava os dois atos como equivalentes.

A distinção protege o comprador: ele sabe que adquiriu fração ideal de um terreno com obra em andamento, não uma unidade autônoma pronta. E protege o próprio registro. O memorial de incorporação não contém a convenção de condomínio, a especificação de cada unidade, a fração ideal definitiva. Estes elementos só existem no ato de instituição do condomínio edilício.

Quando se aplica

O provimento está em vigor desde a data de sua publicação. Ele não altera o procedimento de incorporação nem o de instituição do condomínio. Apenas deixa expresso que um não substitui o outro.

Para os casos já registrados, a norma serve de fundamento na interpretação do que consta na matrícula: se há só o registro de incorporação, a unidade ainda não está individualizada; se há o registro da instituição do condomínio, aí sim a unidade autônoma existe juridicamente.

Onde o novo artigo aparece

O artigo 440-AN foi inserido no Título Único do Livro III da Parte Especial do Código Nacional de Normas, dentro de um novo Capítulo VI que trata da incorporação imobiliária e do condomínio edilício. Este é o primeiro artigo desse capítulo. Outros dispositivos sobre o tema podem ser acrescentados pela Corregedoria Nacional.

Fonte: Provimento 169/2024