Provimento 150 do CNJ: adjudicação compulsória no registro de imóveis

O Provimento 150/2023 do CNJ, de 11 de setembro de 2023, regulamentou a adjudicação compulsória extrajudicial: o adquirente de imóvel que pagou o preço e não recebeu a escritura pede o registro da propriedade direto no cartório, sem ação judicial. Pode pedir quem figura como adquirente, transmitente, cedente, cessionário ou sucessor em promessa de compra e venda ou de permuta, assistido por advogado ou defensor público (arts. 440-B e 440-C do Código Nacional de Normas). O processo corre no ofício de registro de imóveis da situação atual do imóvel (art. 440-E), com ata notarial lavrada por tabelião de notas.

Em resumo:

• Base: art. 216-B da Lei 6.015/1973; as regras do provimento estão hoje nos arts. 440-A a 440-AM do CNN, do Provimento 149/2023.
• Quem decide: o oficial de registro de imóveis; só a impugnação do requerido vai ao juiz (art. 440-AE).
• Prazos: os da norma estão em cada etapa abaixo. O tempo total do processo depende de notificação, impugnação e exigências, e nenhum texto oficial o garante.

O que é a adjudicação compulsória extrajudicial?

É o caminho pelo cartório para transformar a promessa quitada em registro de propriedade quando o vendedor não outorga a escritura. Qualquer ato que implique promessa de compra e venda ou de permuta, ou as cessões e promessas de cessão, pode fundamentar o pedido, desde que não haja direito de arrependimento exercitável (art. 440-B). A exceção está no parágrafo único: o arrependimento não impede a adjudicação se o imóvel foi objeto de parcelamento do solo urbano (art. 2º da Lei 6.766/1979) ou de incorporação imobiliária com o prazo de carência já decorrido (art. 34 da Lei 4.591/1964).

Processo judicial de adjudicação em curso não fecha a via extrajudicial, se estiver suspenso por no mínimo 90 dias úteis (art. 440-H). Também é possível cumular pedidos de imóveis diversos, desde que todos estejam na circunscrição do mesmo ofício, haja coincidência de interessados e a cumulação não prejudique o andamento (art. 440-D).

Quem pode pedir e onde se processa?

Tem legitimidade qualquer adquirente ou transmitente nos negócios do art. 440-B, além de cedentes, cessionários e sucessores (art. 440-C). A assistência de advogado ou defensor público, com procuração específica, é obrigatória (parágrafo único do art. 440-C).

A atribuição é do ofício de registro de imóveis da atual situação do imóvel (art. 440-E). Se o registro ainda estiver na circunscrição de ofício anterior, o requerente apresenta a respectiva certidão (§ 1º). O processo é admitido mesmo faltando alguns elementos de especialidade objetiva ou subjetiva, se houver segurança quanto à identificação do imóvel e dos proprietários (§ 2º).

Como pedir a adjudicação compulsória no registro de imóveis: passo a passo

1. Ata notarial. O requerente procura tabelião de notas de sua escolha (art. 440-F). A ata traz a matrícula ou transcrição e a descrição do imóvel com ônus e gravames, o histórico dos negócios e cessões, as provas do pagamento integral do preço, as providências que o requerido deveria ter tomado e não tomou, e o valor venal na data do pedido (art. 440-G). Ela não vale como título de propriedade: serve para instruir o pedido no registro de imóveis e pode ser aproveitada em processo judicial (§ 2º).
2. Requerimento inicial. É protocolado no ofício, diretamente ou pelo Serp, e o tabelião pode encaminhá-lo a pedido do requerente (art. 440-M, §§ 1º e 4º). Traz identificação e CPF/CNPJ das partes, descrição do imóvel, histórico dos negócios, declaração de que não há processo judicial impeditivo, pedido de notificação do requerido para se manifestar em 15 dias úteis e pedido de registro (art. 440-L). Vai instruído com a ata notarial e o instrumento do negócio. A prenotação se prorroga até o deferimento ou a rejeição (parágrafo único do art. 440-K).
3. Exame do requerimento. Se faltar requisito, o requerente é notificado, por escrito e com fundamentação, para emendar em 10 dias úteis; sem providência, o processo é extinto e a prenotação cancelada (art. 440-Q).
4. Notificação do requerido. O oficial notifica por correio com aviso de recebimento e, havendo e-mail comprovado, também por mensagem eletrônica (art. 440-T). Cônjuge ou companheiro, quando a lei exigir seu consentimento, também são notificados (art. 440-P). Se o paradeiro for desconhecido e o requerente comprovar que esgotou os meios ordinários de localização, a notificação é por edital, publicado duas vezes com intervalo de 15 dias úteis (art. 440-X). As despesas são do requerente.
5. Anuência ou impugnação. O requerido tem 15 dias úteis para anuir ou impugnar (art. 440-S). O silêncio pode levar à presunção de que é verdadeira a alegação de inadimplemento. Havendo impugnação, o requerente se manifesta em 15 dias úteis e o oficial decide em 10 dias úteis (art. 440-AA). Impugnação rejeitada admite recurso em 10 dias úteis, e os autos seguem ao juízo, que examina apenas a procedência dela (arts. 440-AC e 440-AE).
6. Qualificação e registro. Sem impugnação, ou afastada ela, o oficial tem 10 dias úteis para expedir nota devolutiva ou deferir ou rejeitar o pedido em nota fundamentada (art. 440-AF). Exigência ou rejeição comportam dúvida (§ 2º).
7. Imposto de transmissão. O requerente comprova o pagamento em 5 dias úteis, contados da notificação do oficial, antes do registro (art. 440-AL). Sem pagamento, o processo é extinto.

O que não impede e o que impede o pedido?

Não impedem: ônus e gravames que não obstem a disposição voluntária da propriedade (art. 440-AG); a falta de regularidade fiscal do transmitente (art. 440-AI); a falta de prova de pagamento das cotas condominiais nas unidades de condomínio edilício (art. 440-AJ); o bem de massa falida ou em recuperação judicial, se o negócio for anterior ao reconhecimento da falência (art. 440-AK).

Impedem: a indisponibilidade não cancelada até a decisão final do oficial leva ao indeferimento (art. 440-AH), e a qualificação é negativa diante de ilicitude, fraude à lei ou simulação em qualquer fase (art. 440-I). A inércia do requerente depois do prazo fixado pelo oficial extingue o processo (art. 440-J).

Quanto custa e como lançar a adjudicação compulsória no cartório?

Enquanto o Estado ou o Distrito Federal não editar lei de emolumentos própria para o processo, a ata notarial com valor econômico e o processamento pelo oficial seguem a cobrança da usucapião extrajudicial, ressalvados os atos de notificação e de registro (art. 440-AM). Confira a tabela do seu tribunal. Para o titular do registro de imóveis, o que entra pelo balcão deve ser lançado no livro-caixa do cartório no mês do recebimento; o guia de emolumentos do cartório mostra como conferir a receita. Os demais atos do período estão no acervo de provimentos.

Fonte: Provimento CNJ 150/2023 e Código Nacional de Normas (Provimento 149/2023, texto compilado no CNJ).